Una persona física que ha tenido arrendada su vivienda, se plantea transmitirla y se cuestiona si, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, tiene que minorar del valor de adquisición la amortización computada como gasto deducible para la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento.
La Dirección General de Tributos en su consulta vinculante de fecha 11 de diciembre de 2018 indica, en primer lugar, que parte de la premisa de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por lo que los rendimientos que produzca se consideran rendimientos del capital inmobiliario (LIRPF art.22).
Para determinar la deducibilidad de los gastos, se consideran deducibles todos los necesarios para la obtención de los rendimientos. En el caso de bienes inmuebles, entre otros, las cantidades destinadas a la amortización del bien, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Y se considera que la amortización de un inmueble cumple el requisito de efectividad cuando, en cada año, no exceda del resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
- el coste de adquisición satisfecho; o
- el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Por otra parte, la transmisión genera en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, determinada por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del bien (LIRPF art.34.1.a).
El valor de transmisión es el importe real de la enajenación, del que se han de deducir los gastos y tributos satisfechos por el transmitente en la operación (LIRPF art.35.2).
En cuanto a la amortización, las amortizaciones fiscalmente deducibles minoran el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto. Tiene la consideración de amortización mínima la que resulte del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.
El porcentaje fijo se aplica en función del número de días en que el inmueble hubiera estado arrendado en cada período impositivo.
En consecuencia, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, para la determinación del valor de adquisición, el consultante debe minorar el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles durante el período en que el inmueble ha estado arrendado.